Помогите разобраться с подоходным налогом при продаже недвижимого имущества. Несмотря на неоднократные обращения в различные юридические консультации и налоговые службы, мы не получили однозначного ответа на свой вопрос. В 2004 году мы приобрели 4-х комнатную квартиру в черновой отделке в ипотеку (в совместную собственность). Стоимость ее составила 1,5 млн.рублей. Сделав евроремонт на сумму 1 млн.рублей (включая встроенную мебель, кухню и пр), мы прожили в ней 2 года. В 2006 году мы продали квартиру за 4,5 млн.рублей, погасили кредит в банке — 1,2 млн.руб и купили новое жилье: 3-х комнатную квартиру за 2 млн.рублей (оформлена совместная собственность с женой).
Я являюсь частным предпринимателем и плачу вмененный налог, налоговыми вычетами мы с женой еще не пользовались. Разъясните пожалуйста в каком размере мы должны уплатить подоходный налог? Из чего складывается налогооблагаемая база? Сможем ли мы получить налоговый вычет по проданной квартире или только по вновь приобретенной? Уменьшит ли налогооблагаемую базу стоимость сделанного ремонта и сумма выплаченных банку процентов по кредиту (если квартира уже продана)? Принимается ли во внимание при расчете налогооблагаемой базы стоимость вновь приобретенной квартиры?
Ответ
Имущественный налоговый вычет – это по существу возвращенный налог на доходы физических лиц. Согласно п.1 ст.220 НК налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
«1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.» НК ст.220.
В вашем случае, Вам выгоднее использовать второй абзац, если у Вас есть документальные подтверждения всех понесенных расходов, то по продаже первой квартиры Вы показываете доход (Сумма продажи квартиры (4,5 млн.руб.) – Сумма приобретения (1,5 млн.руб.) – Сумма ремонта (1 млн.грн.) — %банка (если Вы брали целевой кредит на приобретение квартиры) = 2 млн.руб. Т.е. Вы здесь не пользуетесь налоговым имущественным вычетом, а уменьшаете свои доходы на сумму расходов, связанных с получением этих доходов. Если бы Вы не потратили 1 млн.руб. на ремонт, то Вы бы вряд ли продали квартиру за 4,5 млн.руб., не так ли?
Письмом ФНС России от 25 января 2007 года N 04-2-02/63 разъясняется, что вместо имущественного налогового вычета от продажи имущества налогоплательщики вправе уменьшить полученный от продажи имущества доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных ими расходов, связанных с получением этого дохода.
В составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, налогоплательщик вправе учесть суммы документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества, а также документально подтвержденные суммы затрат, произведенных налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества.
Теперь Вы покупатель и согласно второй части ст.220 НК имеете право на уменьшение своего налогооблагаемого дохода еще на 1 млн.руб. Этот вычет Вы можете использовать один раз в жизни. Имущественный налоговый вычет по суммам, израсходованным на приобретение жилья (причем, как было указано выше, только на квартиру или жилой дом), может предоставляться только после регистрации права собственности на данное недвижимое имущество. В каждом случае Вам необходимо будет доказать расходы на приобретение квартир.
В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет по суммам, направленным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком.
Пунктом 2 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Налоговым периодом признается календарный год (статья 216 Кодекса).
Таким образом у Вас будет к уплате 130 000 руб. (1 млн.грн. х 13%).
Ирина Дмитриева